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EL CONTRATO DE ARRIENDO 3ª PARTE
Dar la mano sella el acuerdo
En esta 3ª parte, nos preocuparemos de conocer las obligaciones del arrendatario frente al contrato de arriendo.
El Código Civil en sus artículos 1938 y siguientes se encarga de indicarnos estas obligaciones contraídas por el arrendatario al firmar el contrato de arriendo.
La primera y fundamental obligación es la de pagar el canon de arriendo en la fecha estipulada. Si esta obligación no se cumple, romperá la esencia del contrato degenerando a otro muy diferente como lo es el Comodato el cual en su esencia es gratuito.
De acuerdo al Código Civil, la renta deberá ser determinada en conjunto por las partes y jamás por el arbitrio de una de las partes.
Asimismo indica que si el contrato de arriendo no es por escrito, en caso de dificultades entre las partes la renta será la que indique el arrendatario. Sin embargo, el arrendador podrá demostrar el valor de la renta con los recibos de pago que obren en poder del arrendador.
El mismo Código indica en su artículo 1944 que la renta deberá ser pagada por meses inmediatamente después de expirado el período respectivo. Sin embargo, es costumbre que la renta sea pagada en forma anticipada a cada período.
Además, el arrendatario debe hacerse cargo de otros pagos como lo son, si los hubiere, las cuentas de electricidad, gas, telefonía, agua , gastos comunes, etc. No obstante lo anterior, como estos gastos son obligadamente pagables, en caso de no asumirlos el arrendatario debe hacerlo el propietario o arrendador.
La ley 18.101 indica que para situaciones de juicio de restitución del inmueble, las empresas de servicios puedan ser notificadas que la obligación de pago recae sobre el arrendatario durante lo que dure el juicio.
El arrendatario está obligado a darle el uso adecuado al inmueble ciñéndose para esto al lo estipulado en el mismo contrato y si este no ha quedado por escrito siempre se presumirá por las circunstancias del contrato o por las costumbres del país y su incumplimiento dará opción al arrendador a poner término al contrato de arriendo y reclamar indemnización por perjuicios ocasionados.
Otra obligación adquirida por el arrendatario es la que se refiere a la mantención del inmueble haciéndose cargo de lo que se llama las reparaciones locativas. Este es uno de los acápites más interesantes en el tema del contrato de arriendo ya que, aparentemente nunca quedan suficientemente claras tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Las reparaciones locativas tienen que ver con que se debe mantener el inmueble por parte del arrendatario en las condiciones en el que este lo recibió. Sin embargo, el arrendador deberá hacerse cargo de las reparaciones ocasionadas por algo fortuito o por la mala calidad de los materiales empleados en otras reparaciones del edificio. A modo de ejemplo la pintura interior y exterior del inmueble, la mantención del calefón, el buen funcionamiento de las llaves de agua se pueden considerar reparaciones locativas de cargo del arrendatario. No obstante, si por ejemplo, el calefón ya cumplió su vida útil y no admite más reparaciones pues su condición de uso no mejora con ellas debiéndose reemplazar por uno nuevo, este costo lo debe asumir el arrendador.
El arrendatario también está obligado a cuidar del inmueble de tal manera que ante el más mínimo deterioro actúe sobre el para sus reparación e impedir que el daño aumente de lo contrario será considerado como deterioro culpable del bien y el arrendador podrá exigir el término del contrato y las indemnizaciones correspondientes.
Por último, el arrendatario está obligado a la restitución del inmueble al término del período formando parte esencial del contrato pues deriva de la mera tenencia y temporalidad como vimos en la primera parte de este artículo. Por supuesto, en la restitución del inmueble, este debe estar en las mismas condiciones de usabilidad en las que lo recibió el arrendatario cuando lo ocupó por primera vez.
Uno de los temas más importantes contenidos en el contrato de arrendamiento se refiere a los plazos del mismo y en un próximo artículo escribiré sobre el.
Bibliografía:
Código Civil
El Corredor de Propiedades frente a la Actividad Inmobiliaria, Juan Eduardo Figueroa Valdés, Editorial LexisNexis, 2008.
Ley 18.101 y 19.866
Tags: arrendador, arrendatario, arriendo, contrato, contrato de arriendo, obligaciones, propiedad, propietario
Me llegó la siguiente pregunta a mi correo referente a los contratos de Arriendo.
“Estoy arrendando una propiedad cuyo contrato finalizó el mes de
Septiembre, por mutuo acuerdo se estableció que cada 2 meses se le
avisaría vía email al arrendatario si permanecería o no mas
tiempo.
Hoy avisé que me reitaría a fines de mes, pero me quieren obligar a
pagar el mes de noviembre, ¿pueden hacer eso con solamente emails?
Gracias,
Patricia”
Respondí lo siguiente:
Hola Patricia:
De acuerdo a la costumbre, que es una figura legal que constituye jurisprudencia ante la ley por el solo hecho de ser una forma de actuar, un uso y costumbre, es decir, ya integrado en los procedimientos aunque no estén integrados en una ley, si están en su derecho de la obligación al pago de ese mes.
En general, en un contrato de arriendo queda establecida la obligación de avisar a la contraparte con 60 días de anticipación vía carta certificada o por los medios que hayan acordado las partes. Esto es que quién da el aviso indica con este que su salida o el requerimiento de devolución de la propiedad será desde la fecha de emisión de la carta certificada, o email en el caso tuyo, hasta 60 días o dos meses después. La obligación del arrendatario no se extinge por el solo hecho de enviar una carta o un correo avisando que se va de la propiedad si no que se cumple solo cuando los plazos establecidos en el contrato se han cumplido independiente que su salida se realice antes del plazo estipulado.
Raya para la suma…estás obligada a pagar el mes de noviembre…lo siento.