La Orden de Venta o Contrato de Corretaje en la Gestión del Corredor de Propiedades
La Orden de Venta o Contrato de Corretaje en la Gestión del Corredor de Propiedades
La Orden de Venta es un Instrumento Jurídico
Es un contrato privado entre un Propietario (Comitente) y el Corredor de Propiedades (Comisionista) que puede ser otorgada en forma exclusiva como no exclusiva mediante el cual se acepta la intermediación del corredor para vender un bien raíz de propiedad del comitente y que por esta gestión se obliga al pago de una comisión en el evento, claro, que la operación efectivamente se lleve a efecto.
Cabe distinguir acá, que al momento de existir una oferta de compra y una aceptación de ella, es decir, que efectivamente la operación se concretó, el corredor interviniente se transforma en mandatario de ambas partes, prestando sus servicios de corretaje. Esto me da argumento para otro artículo en el cual me referiré a la Oferta de Compra y la Aceptación de ella.
Nuestra legislación, lamentablemente, no define propiamente la actividad del corretaje de propiedades. Sin embargo, la jurisprudencia, sí al indicar que el contrato de corretaje de propiedades es “un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, en virtud de una orden de corretaje, la una a ejecutar actos de mediación tendientes a obtener la conclusión de operaciones sobre inmuebles, y la otra a pagar el derecho que establece la ley. Este derecho se llama corretaje; la persona que lo paga, cliente y el que ejecuta los actos de mediación, corredor de propiedades”.
A propósito de esto último, está en trámite en la Cámara de Diputados, un Proyecto de Ley para RE- crear el Registro Nacional de Corredores de Propiedades. El Registro original y que llevaba el Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción, en el cual yo estoy inscrito con el Registro Nº 6063 del año 1983, lamentablemente fue eliminado en el año 1986.
El contrato de corretaje es considerado un acto de comercio y por lo tanto esta regulado por el Código de Comercio.
Con la firma, se aceptan las condiciones pactadas
La exclusividad en la Orden de Venta es un mandato mediante el cual un propietario le entrega en forma exclusiva la propiedad a vender a un único Corredor de Propiedades durante un lapso de tiempo determinado para que gestione la venta de dicho inmueble.
La no exclusividad implica que el propietario entrega el bien raíz a varios corredores para que gestionen su venta durante un tiempo pactado por las partes. Son instrumentos de carácter privado entre el propietario y cada uno de los corredores que toman la propiedad a su cargo y la venta del inmueble por parte de uno de ellos, no provoca ninguna acción pecuniaria a favor de los corredores que no intervinieron en esa venta aún teniendo una Orden de Venta no exclusiva con el propietario.
El análisis que hoy hago aquí, no trata de cual de los dos mandatos es más eficaz para el mejor resultado de la gestión para el propietario y/o corredor de propiedades. En un próximo artículo prometo analizar este importante aspecto sobre la eterna discusión de que es mejor, si la Exclusividad o la No Exclusividad en las Ordenes de Venta y Arriendo.
Bueno, al tema que nos ocupa hoy.
Como ya indiqué, la Orden de Venta es un mandato de carácter privado entre el Propietario (O su representante debidamente legalizado) de un inmueble y un Corredor de Propiedades. Es decir, se trata de un instrumento jurídico.
Al tratarse de un instrumento jurídico, es un medio de prueba y de conocimiento de lo pactado entre las partes y por lo mismo es muy importante incluir en ella ciertas estipulaciones que de no ser incluidas podrían generar problemas en caso de incumplimiento pudiendo llegar a conocimiento del arbitro designado o en su defecto a la justicia ordinaria en carácter de procedimiento sumario.
En relación a lo anterior, es conveniente que la Orden de Venta contenga, además de en una primera parte, deban quedar claramente individualizados las partes intervinientes, sus domicilios, si es propietario o representante legal de la persona o empresa vendedora y el corredor de propiedades y por supuesto, la fecha en que se emite el contrato, lo siguiente:
- La identificación de la propiedad que se pone en venta, la duración del contrato señalando el plazo de la Orden de Venta y si habrá renovación automática del contrato o será a plazo fijo.
- El precio de venta en que el bien será ofrecido.
- Quién se hará cargo de los costos involucrados en la gestión o de su reembolso según se pacte.
- La comisión que recibirá el corredor si se concreta por su gestión la operación o en el evento de que cumplida la gestión de corretaje una o ambas partes desisten o acuerdan dejar sin efecto la compraventa.
- Si el contrato es de exclusividad o no.
- La obligación del propietario de entregar al corredor toda la documentación necesaria para concretar la operación.
- La multa que el propietario pagará al corredor en caso de incumplimiento de su obligación de pagar la comisión pactada o en el caso que se entienda directamente con un cliente aportado por el corredor.
Si la Orden de Venta contiene al menos estas clausulas, existirá una verdadera protección tanto para el propietario como para el corredor de propiedades.
Este instrumento es de suma importancia tanto para el Propietario como el Corredor de Propiedades tanto en su forma como en su efecto.
Recuerde siempre que un contrato es ante todo un acuerdo entre caballeros.
Por un lado, al dejar claramente estipulado en el las partes que intervienen y el bien raíz con el valor a ofrecer al público en general, impide que el propietario cambie el precio. ¿A qué corredor no le ha ocurrido, al menos una vez en el ejercicio de esta actividad, que ante una oferta el propietario no acepta y además pone un valor superior al pactado en la Orden de Venta?
Bueno, a varios creo yo.
Ante una situación así, el oferente incluso puede demandar al propietario por incumplimiento de contrato y hacer efectiva la compraventa mediante un juicio ante los tribunales de justicia.
En otros aspectos, la Orden de Venta permite al Corredor de Propiedades demostrar ante los potenciales compradores su calidad de intermediario en la gestión de venta mediante el cual está facultado por el propietario para tomar las primeras decisiones a favor de promover una buena oferta por el inmueble.
Cabe hacer una anotación de mucha importancia aunque sea tema para otro artículo.
La Orden de Visita reviste una especial importancia en el desempeño de la actividad del corretaje toda vez que la inexistencia de ella impide, como el mejor medio de prueba, en caso de incumplimiento en el pago de la comisión pactada tanto para la conducta del propietario como para la del comprador.
Esto también es tema para otro artículo, como decía, que luego, a medida que mis obligaciones me lo permiten, pondré en mi Blog.
Tags: bien raiz, comision, comisionista, comitente, contrato, corredor de propiedades, inmueble, oferta de compra, orden de vnta, pago, propietario, vender
CREO QUE LO MAS SALUDABLE ES LA NO EXCLUSIVIDAD.
De pronto podemos analizar; me piden exclusividad cuando yo asisto como comprador a un supermercado plagado de diferentes MARCAS? – no; Pido exclusividad a quien me provee de algún insumo? – no. Creo que el Libre Mercado y la Libre competencia es una formula aplicable a todo, LA CLAVE ESTARÁ ENTONCES EN LOS NIVELES DE GESTION Y CALIDAD.
Estimado Alonso:
Primero, gracias por inscribirse como suscriptor de mi Blog y por el comentario vertido en este artículo. Aprecio mucho, las opiniones que puedan originar un intercambio de experiencias entre nosotros los corredores y espero contar con las suyas permanentemente.
En relación al tema de la Exclusividad me voy a reservar para un próximo artículo en donde intentaré desarrollar los pro y los contra de la Exclusividad y de su contraparte la No Exclusividad.
Una idea a tener en cuenta para analizar que sería mejor, es necesario considerar la cuestión desde el punto de vista del Propietario y desde el punto de vista del Corredor.
Por ahora, le puedo comentar que concuerdo con usted en cuanto a que la clave estará en los niveles de gestión y de calidad que podamos entregar a nuestros clientes. No obstante lo anterior, me parece que no es posible comparar un Servicio de Corretaje de Propiedades como el nuestro con un supermercado o sus proveedores ya que nosotros vendemos un intangible, un Servicio, mientras que el supermercado vende productos que los clientes pueden tocar.
Es un error, creo yo, pensar que nosotros vendemos o arrendamos propiedades. Eso es el resultado de una gestión por lo tanto lo que nosotros vendemos es un Servicio y antes que eso, vendemos nuestra imagen, nuestra ética, nuestra forma de trabajo, nuestro conocimiento del tema, de la zona, del sector en donde está ubicada la propiedad que son todas intangibles. Solo se pueden apreciar con la vista y con la sensación de seguridad o inseguridad que nuestro cliente pueda sentir de nosotros producto de nuestra experiencia y gestión.
En otro artículo, toqué el tema del por qué un propietario debería entregar a un corredor su propiedad. Lo puede ver AQUÍ en donde expongo algunas ideas a respecto.
Saludos y gracias,
José Manuel Ortúzar Ugarte
Estimado Sr. Ortuzar:
Lo felicito por sus acertadas respuestas y por la importante informacion que proporciona.
¿Qué ocurre con un corredor de propiedades a quién se le ha confiado por escrito la administración de un departamento, y NO LE AVISA al propietario que el arrendatario ha dejado de pagar los gastos comunes durante más de un año y medio, y el propietario se entera al ser demandado por el administrador del edificio? Cabe señalar que en el contrato de arriendo -redactado por el Corredor de Propiedades en documento con membrete del corredor- el arrendatario se obliga a pagar los consumos y los gastos comunes.
Dicho corredor ha descontado al propietario, mensualmente del arriendo su comision.
Cabe destacar que el Administrador del edificio, tampoco aviso nunca al propietario acerca de la deuda por gastos comunes. Tampoco corto el suministro de agua, gas o luz al departamento.
¿Que puede hacer el propietario? ¿Puede reclamar ante SERNAC o iniciar un juicio en tribunales contra el corredor ? ¿Puede pedir retencion de los bienes de la arrendataria? ¿Que se puede hacer?
Desde ya muchas gracias por su respuesta, ojala con copia al e-mail skfchileyahoo.es
Estimado skfchile:
Primero que nada, gracias por su consulta.
Segundo, y si es que no se ha ido el arrendatario aún, exíjale al conserje y al administrador del edificio que no permita que el arrendatario saque absolutamente nada del edificio y del departamento como camas, refrigerador, microondas, etc., etc. Es decir, pida la retención de los bienes del arrendatario de inmediato.
Este es un caso extremo de lo que se puede encontrar en relación a la administración de una propiedad y vale mucho la pena analizarlo.
Desde el punto de vista del corredor de propiedades, pensando que este se hizo cargo de la administración desde el inicio del arriendo, hay un evidente abandono de sus deberes pues este debe, como parte de su gestión administrativa, visitar regularmente la administración de los edificios donde mantiene departamentos en administración y verificar el pago de los gastos comunes mes a mes de tal manera de evitar que se pueda producir este problema.
Así mismo, al menos una vez cada tres meses, debe hacerse presente en el departamento que administra de tal manera de verificar en situ el estado del departamento y verificar que las cuentas de servicio estén debidamente pagadas en las fechas que correspondan.
Eso como una acción normal y regular por parte del corredor de propiedades para evitar casos tan extremos como este.
No obstante lo anterior, si el corredor no es el administrador desde un principio no debieran imputársele los problemas detallados.
En relación al administrador del edificio que no le avisó a usted, teniendo las maneras de comunicarse directamente con usted, también ha caído en una situación de dejación que otro administrador quizá no lo hubiera permitido en el buen ejercicio de su cometido sobretodo ante la lógica que el fue contratado entre otras cosas para velar por la integridad del edificio y de los bienes de los copropietarios.
El, como administrador, debía y tenía todas las facultades para realizar todas las acciones pertinentes para que el arrendatario pagara los gastos comunes en los plazos normales además de avisarle a usted como propietario y también al corredor de propiedades. El también ha incurrido en un evidente abandono de sus deberes y es aún más grave su situación en relación de los copropietarios que lo han contratado para esos efectos.
En cuanto a las acciones legales que usted puede ejercer, asesorarse con un abogado, yo no lo soy, es lo más acertado para analizar las posibilidades que usted tiene ante esta lamentable situación que lo afecta.
El SERNAC, creo yo, también debe ser un buen punto de apoyo para comenzar las acciones que sean necesarias.
Espero haber respondido a su consulta.